Mediterrane Immobilien: Von Istrien bis Balearen

Titelbild: Villa, Santa Eulària des Riu, Ibiza: Am Cap Martinet, unweit von Ibiza-Stadt, thront dieses Anwesen erhaben über dem ewigen Meer. Der Blick darauf kann mit Freund:innen und Familie geteilt werden: Sechs Schlafzimmer stehen zur Verfügung, auf dem 16.820 Quadratmeter großen Grundstück steigt man den anderen auch nicht auf die Barfüße. Kosten: zehn Millionen Euro. engelvoelkers.com

Mallorca und die Balearen bleiben ultimativ. Nicht nur bei der Infrastruktur – von Ärzt:innen bis zu Dienstleistungen und Restaurants – hat Mallorca eine reichliche Auswahl an allem, was man braucht. Auch die Immobilienpreise sind allerdings herausragend, es sind die teuersten in Spanien. Zugegeben, die 3.267 Euro für einen Quadratmeter scheinen im Vergleich zu anderen Städten oder Destinationen ein absolutes Schnäppchen, aber halt! Das ist der Durchschnittswert.

Der Immobilienboom ist vorbei

Wer auf Mallorca oder Ibiza ordentlich residieren will, dem sind kaum Grenzen gesetzt. Das wiederum ist das Gute: Der Luxusmarkt floriert, es gibt immer wieder neue und interessante Objekte am Markt, von gepflegten Fincas mit Bioolivenhainen bis zum stylishen Penthouse an den Klippen über dem Meer. Aber auch die Inseln der Superlative und die Luxusresidenzen bleiben nicht ganz vom aktuellen Einbruch der Immobilientransaktionen verschont. Gab es nach Corona einen regelrechten Boom an Käufen (Anstieg um 50 Prozent zwei Jahre in Folge!), gingen selbige nun im letzten Jahr um 20 Prozent zurück, weiß man beim Makler Engel & Völkers. Immerhin 14.202 Immobilien wurden dennoch verkauft – das ist für die Fläche schon beachtlich. Was bedeutet das für die Preise? Nicht viel, sie steigen nach wie vor! Zwar bei Weitem nicht mehr so dramatisch wie vor rund zehn Jahren, da gab es Preissteigerungen von bis zu sieben Prozent pro Jahr, aber immerhin um rund vier Prozent, meinen Expert:innen. Das bringt allerdings die Einheimischen auf die Palme, für sie wird Wohnraum immer schwieriger erschwinglich, und die Bevölkerungszahlen auf der Insel steigen. Ein durchschnittlicher Bewohner muss 18 Jahresgehälter berappen, um sich eine Immobilie kaufen zu können, rechnete die »Mallorca Zeitung« aus. Die Politik hat bereits mit Sonderbeobachtungsstellen für den Immobilienmarkt und mit einem Dekret gegen Wohnungsnot reagiert. Es lässt die Umwandlung von Geschäftsflächen in Wohnungen sowie die unkomplizierte Aufstockung zu.

Einzelvillen mit Preisverfall

Nein, auch auf Mallorca ist nicht alles eitel Wonne und nicht jede Immobilie risikofrei. Beispiel Canyamel. Direkt am Meer gab es vor wenigen Jahren noch ein schnuckeliges Boutiquehotel mit ausgezeichneten selbst gezüchteten Langusten. Heute ist es geschlossen. Ein paar Hundert Meter weiter Richtung Golfplatz stand ein um 100 Millionen Euro nachgebautes mallorquinisches Dorf, das als Aushängeschild von Park Hyatt eröffnet wurde. Der US-Betreiber zog sich aber schon nach vier Jahren zurück, jetzt betreibt es der Projektentwickler Cap Vermell selbst als Fünf-Sterne-Anlage. Cap Vermell steht auch hinter dem Langusten-Hotel sowie hinter den neben dem Ex-Hyatt erbauten Villen, die man kaufen kann. Auch das scheint aber nicht rund zu laufen. Fünf von neun Villen stehen noch immer zu Disposition – und sie fallen offensichtlich im Preis. Die »Villa Amber« wird aktuell beim Makler:innennetzwerk Savills um 2,8 Millionen Euro angeboten. 2016 stand sie für 3,76 Mil­lionen Euro in den Verkaufsunterlagen.

Ibiza: Hipp Hippie hooray!

71 Seemeilen entfernt feiert man heuer ein Jubiläum. Vor 25 Jahren wurde die Stadt Ibiza zum Weltkulturerbe erklärt. Neben der prächtigen Altstadt und den phönizischen und punischen Überresten beeindrucken auch die Posidonia-Wiesen im Meer. In den balearischen Gewässern sind 220 verschiedene Arten dieser ozeanischen Pflanzen zu finden. Die Unterwasserwiesen erstrecken sich bis zu 15 Kilometer Länge. Eine Strecke davon gilt mit mehr als 100.000 Jahren Leben als der am längsten lebende Organismus des Planeten. Aber was soll man hier lange die Vorteile der Inseln Ibiza und Mallorca erläutern, die Destinationen sind selbsterklärend. Das wissen auch Immobilienentwickler:in-nen wie etwa die Domus Vivendi Group, der wahrscheinlich größte deutsche Developer auf den Balearen. Drei Projekte, darunter das exklusivste Villenprojekt der Insel, »Hippiements Village«, befinden sich gerade in Bau, die exklusive Luxusapartmentanlage namens »Hippiements« wurde gerade fertiggestellt und stellt einen erfrischend anders-artigen Baustein im Gesamtportfolio dar, wie auch Thomas Oellig, geschäftsführender Gesellschafter der Domus Vivendi Group, meint: »Mit ›Hippiements‹ haben wir einen Meilenstein in der Projektentwicklung auf Ibiza -gesetzt – architektonisch und -konzeptionell einzigartig.« Neben dem »ChillMENTS«-Garten mit einer Außen-küche stehen den Bewohner:innen ein privates Hammam-Spa mit beheiztem Pool wie auch das »Hippiements Outdoor GYM« zur Verfügung. Von Kompaktsuiten über familiengerechte Wohnungen bis hin zu luxuriösen Penthäusern mit privaten Pools und Dachgärten – mit ihrer hochwertigen Ausstattung inklusive Gaggenau-Küchengeräten, Dornbracht-Armaturen und Bisazza-Mosaik bieten die 63 Apartments ein Design, das sich vom Markt abhebt, plus moderne nachhaltige Konzepte wie Geothermie. Im Übrigen ist auch der österreichische Developer WINEGG auf den Inseln aktiv. Das »Residencial Olivera Palma« ist fertiggestellt, drei Wohnungen sind noch zu haben, zwei Drei-Zimmer-Layouts (unter 500.000 Euro) und eine Vier-Zimmer-Einheit um 720.000 Euro.

Istrien: Österreichs verlängerter Süden

So schön und reizvoll die Balearen sind, eines können sie nicht leugnen: Man muss immer den Flieger nehmen, um zeitnah auf ihnen entspannen zu können. Die Erreichbarkeit Istriens, des zweiten großen Hotspot-Klassikers, ist ein unschlagbares Plus. Bequem düst man mit dem Auto in den Süden, der nach wie vor an die Zeiten erinnert, als die edlen Herrschaften in Abbazia, dem heuten Opatija, mit ihren Familien die Sommerfrische verbrachten. Ja, ja, die wussten schon, wie das geht, blieben sie doch nicht einfach nur eine Urlaubswoche, ­sondern kauften oder ließen sich feudale Villen erbauen, die bis heute das Bild vor Ort prägen. Auch hier zogen die Preise in den letzten Jahren massiv an, gerade in der Coronazeit wurden in den nördlichen Regionen Kroatiens, also Istrien, der ­Kvarnerbucht und dem nördlichen Dalmatien sehr irrational Häuser und Wohnungen von Ausländer:innen gekauft. Die Panorama ­Scouting GmbH stellt in einer Studie einen 36-prozentigen Preisanstieg in nur drei Jahren fest. Dieser Trend ist aber nun auch hier gestoppt, der Kaufrausch und die Preisrallye sind eingebremst. Einen Preisverfall in Küstenlagen werde man aber dennoch nicht erleben, sind sich Expert:innen einig. Als Durchschnittsbenchmark für Istrien gibt Panorama Scouting 3.150 Euro pro Quadratmeter an. Für Meerblick ist ein Premiumaufschlag zu zahlen, Panorama Scouting geht von einem Plus von 840 Euro pro Quadratmeter aus. Häuser direkt am Meer ­kommen durchschnittlich auf 5.790 Euro pro Quadratmeter. Günstig einkaufen kann man am ehesten noch im Hinterland Istriens, hier warten verwunschene Steinhäuser und neu entdeckte Bauernhöfe darauf, wiederentdeckt zu werden. Wer nach den günstigeren Regionen Istriens fragt, wird im Süden seine Antworten ­finden: Labin/Rabac, Medulin und Pula sind noch verhältnismäßig günstig, während ­Opatija, Rovinj und Umag die Hitliste der Preise anführen. Aber bei Nobelobjekten ­zählen ohnehin immer die Mikrolage und die Ausstattung, und im Anspruch an die ­Architektur und die Qualität hat sich in den letzten Jahren ausgesprochen viel getan.

Zweitwohnsitz: Nutzung vorher klären

Der Auswahl der Immobilie liegt freilich immer eine Prämisse zugrunde, die im Vorfeld geklärt werden muss: Soll sie nur zum Eigennutzen dienen, als Ort für den Urlaub und als Remote Office oder will man sie auch vermieten und damit ein passives Einkommen generieren? In letzterem Fall muss die Immobilie sowohl in Spanien als auch in Kroatien eine entsprechende Widmung haben und auch eine eventuelle Eigentümer:innengemeinschaft darf eine wirtschaftliche Nutzung nicht verbieten. Dazu gibt es aktuell gerade in Spanien neue Erkenntnisse durch Gerichtsentscheidungen. Überhaupt hat Spanien ein paar rechtliche Neuerungen, die den Immobilienmarkt betreffen, eingeführt. Mallorca versucht etwa, unseriöser Makler:innen habhaft zu werden. Sie sollen zumindest ein Büro mit Postadresse haben und in ein neues Register eingetragen sein, was nur mit einem Universitätsabschluss in Recht, Ingenieurswissenschaft oder Architektur oder durch Weiterbildungskurs bzw. Praxiserfahrung möglich sein soll. Diese Aus- und Weiterbildungen müssen auf Spanisch erfolgt sein, was bedeutet, dass ­künftig wohl alle Immobilienmakler:innen auf den Balearen die Landessprache auch richtig gut beherrschen müssen. Für ausländische Glücks­ritter:innen, die mit protzigen Uhren auf ­Instagram posen, wird es dann wohl eng. Gut so. Solche Greenhorns haben bei Immobilien-Evergreens auch nichts verloren.