Die besten Vorstadt-Immobilien in Wien: Leben im Speckgürtel

Titelbild: Wohnen in Brunn am Gebirge: Beim Ensemble »RW1« trifft Eleganz auf moderne Lebensart. Wärmepumpen minimieren die laufendenden Kosten und die Installation von Photovoltaikanlagen tragen zur Energieversorgung der Gemeinschaftsbereiche bei. On top: Noch mehr Exklusivität bieten vier luxuriöse Dachterrassen mit Liftanbindung. leonbau.at

Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit hoher Inflation, der KIM-Verordnung und die Zinsentwicklung beeinflussen den Immobilienmarkt, die Folge: Preiskorrekturen. »Die Zinswende der Europäischen Zentralbank und strengere Standards bei der Kreditvergabe haben die Preisrallye am Immobilienmarkt klar eingebremst. Nach etlichen Jahren mit steigenden Preisen sind Häuser und Wohnungen in Österreich im Jahr 2023 im Schnitt um 2,6 Prozent günstiger geworden. Im Vergleich zum Vorjahr gingen die Preise für bestehende Wohnimmobilien um 3,7 Prozent zurück, die Preise für neue Wohnungen und Häuser blieben hingegen stabil. Die Zahl der Wohnimmobilienkäufe ist mit einem Minus von 28,2 Prozent regelrecht eingebrochen«, so Statistik-Austria-Generaldirektor Tobias Thomas. Der RE/MAX Real Estate Future Index betitelt die Tendenz am Immobilienmarkt 2024 mit »vorsichtiger Optimismus auf niedrigerem Niveau«.

Käufermarkt: mehr Angebot, weniger Nachfrage

Das Immobilienangebot steige weiter, die Nachfrage sinke zwar noch, aber nur mehr halb so schnell wie zuvor, so die generelle Erwartung. Bei Kaufobjekten, sowohl bei Einfamilienhäusern, Einzellagen, Wochenendhäusern als auch bei Eigentumswohnungen, sei die Nachfrage zurückhaltend, dennoch: Abstufungen ergeben sich aus der Lage. Je besser diese sei, desto stabiler die Situation und geringer der Rückgang. Wohnobjekte in Einzellagen seien grundsätzlich sehr begehrt, aber auch kostspielig. Hier macht sich die Schere »Haben-wollen« versus »Sichleistenkönnen« bemerkbar. Relativ unverändert geblieben sei die Nachfrage etwa in der Region Mattersburg dank erschwinglicher Preise. »Luxusimmobilien rund um den Hotspot Neusiedler See lassen sich aktuell etwas schwerer verkaufen«, so Daniela Weiss von REMAX Burgenland, Eisenstadt und Neusiedl am See, fasst aber auch hier nach: »Topausgestattete Objekte erzielen ihren Preis, sofern alles stimmt wie Umgebung und Hauszustand.« Auch im Bezirk Gänserndorf gebe es nicht viel Veränderung. Gefragte Immobilientypen in der Gegend seien seit jeher zum Großteil Einfamilienhäuser, aber auch Eigentumswohnungen. »Völlige Ausreißer gibt es nicht, jedoch große preisliche Unterschiede. Alles, was an der Grenze zu Wien liegt, zum Beispiel Deutsch-Wagram oder Groß-Enzersdorf, ist schon merklich teurer als Objekte im Norden, alles im tieferen Marchfeld ist günstiger«, so Bernhard Rettig, RE/MAX Immobilienmakler in Gänserndorf. Oskar Beirer, Geschäftsführer von Engel & Völkers Baden und Mödling, kennt den Markt ebenfalls gut und weiß: »Der Speckgürtel rund um Wien zeigt sich weiterhin, gerade in besonderen Gebieten wie Baden, Gießhübl, Perchtoldsdorf, Hinterbrühl, aber auch Bad Vöslau, stabil. Bauträger setzen auf weit höhere Qualität als noch vor einigen Jahren. Hier wird zunehmend auf nachhaltigen Wohnbau, energieeffiziente Heizsysteme, aber auch besondere Allgemeinflächen – Urban Gardening, Weinkeller oder Fitnessstudios – Wert gelegt. Trotzdem stagniert der Neubausektor, bedingt durch die Finanzierungspolitik des letzten Jahres. Daher kam es auch zu einem Rücklauf der Verkaufspreise von 4.717 Euro/m² im Jahr 2022 auf 4.450 Euro/m² 2023 und jetzt, 2024, auf 4.186 Euro/m², dies bei stark sinkenden Transaktionszahlen 486 im Jahr 2022 zu 337 im Jahr 2023 und einer vorläufigen Hochrechnung zu 308 für 2024.«

Luxus und Leistbares

Gießhübl, das Paradebeispiel einer Speckgürtelgemeinde, zählt zu einer der begehrtesten Wohngegenden im Wiener Umland. Thujenhecken säumen Hauseinfahrten, die Gärten sind kurzgeschoren, der Rasensprenger läuft an heißen Tagen und Edelstahlpools reflektieren gleißendes Sonnenlicht. Ein gehobenes Vorstadtidyll nah am Stadtzentrum. An guten Tagen schafft man es mit dem Auto in unter 30 Minuten in die Wiener City. In diesem Gebiet entwickelt die Leonbau Group »Villen und Wohnbauten für gehobene Ansprüche«, umgesetzt in gleich mehreren Luxus-Domizilen. Bei der Villa »Hoch 18« in Hinterbrühl kauft man sich den Panoramablick und Polytherm-Pool mit. Die rund 200 Quadratmeter Wohnfläche, geplant als lichtdurchfluteter offener Grundriss, umschließt eine massive Ziegelbauweise. Die knapp 500 m² Grundfläche samt südseitigem Garten lädt ein zum Entspannen. Zehn Autominuten davon entfernt findet man »Am Hübl 106«, am Fuße der Föhrenberge. Aufgeteilt auf zwölf Premiumwohnungen, darunter zwei Luxus-Rooftop-Penthouses mit mehreren Freiflächen auf zwei Ebenen und direkter Anbindung vom Aufzug in den Wohnbereich, bieten diese exklusives Wohnen im Einklang mit der Natur. Fazit: Lebensstil und Rückzugsort vereint in einem ökoeffizienten Niedrigenergiehaus.

Solide Ausstattung

Wer sich für das Ortszentrum von Perchtoldsdorf samt seiner Wein- und Heurigenkultur entscheidet, findet unter »Zen 31« fünf südseitig ausgerichtete Stadthäuser in Split-Level-Bauweise im Leonbau-Angebot, Aussichtsplattform mit Blick über die Dächer Wiens und Gemeinschafts-Weinkeller inklusive, wie auch moderne Ausstattungen: hocheffiziente Vaillant-Erdwärmepumpe, schlanke Josko-Design-Fensterelemente, Velux-Dachflächenfenster, Studio F. A.Porsche-Design-Tondachziegel der Marke Wienerberger, Glasgeländer und verschiebbare Holz-Außenpanele für zusätzlichen Sonnen- und Sichtschutz. Terrassen in den Erdgeschossen sowie überdachte Freiflächen in den Ober- und Dachgeschossen erweitern das Wohnen auf allen Ebenen. Jedes Townhouse verfügt überdies über zwei Stellplätze in der Tiefgarage mit direktem Zugang in das eigene Kellergeschoss. Und das Projekt »RW1« wiederum steht für extravagantes Wohnen in Brunn am Gebirge. Die modern-geradlinige Architektur des Gebäudes sorgt für ein harmonisches Zusammenspiel mit dem natürlichen Komfort der Umgebung. Qualität und Langlebigkeit im Sinne der Nachhaltigkeit heben das Refugium, bestehend aus 17 luxuriösen Eigentumswohnungen, zu einem Modern-Life-Unikat.

Pendeln braucht Infrastruktur

Leben im Umland von Wien heißt auch, dass das Pendeln und im-Stau-Stehen ein Teil des Alltags ist. Wenn ein abgeschiedener Wohnort nicht das Ziel ist, dann zählt eine gute Infrastruktur umso mehr. Das SÜBA-Projekt »Villendorf Ensemble« am Steindl in Krems ist per pedes nur zehn Minuten von der Altstadt Krems entfernt, und über die Autobahn gelangt man in 45 Minuten in die Wiener Innenstadt. Eingebunden in die Wachau, mitten im Zentrum von Genuss, Kultur und Naherholung, besticht der Wohnkomplex durch einen einmaligen Blick in Richtung Donau und Stift Göttweig. Auf Letzteres hat man von den erstreihigen Wohnungen im Dachgeschoß der Villen 1 bis 3 sowie von den obersten Wohnungen in den Villen 6 und 7 einen freien Blick. Wer sich nach richtigem Urlaubsflair, Natur, Sport und Genuss gepaart mit Seeblick samt -zugang sehnt, hat – Fahrzeit nach Wien rund eine Stunde – die Möglichkeit auf ein Seehaus am Neusiedler See. Unweit des neu errichteten Boutique-Hotels »NILS am See« lässt man hier den Alltag wahrlich hinter sich. Wer seinen Hauptwohnsitz ins Burgenland verlegen möchte, findet im Portfolio von SUNDECK Immobilien weiters das Projekt Seepark Oggau: 49 Wohneinheiten, ein 10.000 m² großer Park, ein hauseigener Swimmingpool, Fitnessraum, Freizeit-Marina, Seezugang und Bootsliegeplätze mit im Paket. Und dass der Schritt aufs Land auch leistbar sein darf, zeigt in Neudörfl in Burgenland das Projekt »Cinque Colori«, Kosten pro Wohnung ab 339.000 Euro. Insgesamt fünf Reihenhäuser wurden generalsaniert und modernisiert. Jetzt verfügen sie über kompakte Grundrisse zwischen 83 und 86 m² sowie helle, gut nutzbare Räume, die sie sowohl für Paare als auch Familien attraktiv machen. Die Mischung aus Landleben und Dorfcharakter wird mit einem Gemeinschaftsgarten erfüllt, zusätzlich verfügt jede Einheit noch über einen nach Südosten ausgerichteten Eigengarten. Individuelle Fassaden-Farben machen den Komplex zu einem Unikat. Das Landleben war generell immer mehr geprägt vom Gemeinschaftsgedanken als das städtische Leben. Dieses stellt die You Will Like It Group mit dem Projekt »Haus der Zukunft« in Mistelbach verstärkt in den Fokus. Drei Gebäudeteile mit unterschiedlichen Schwerpunkten entstehen hier für junge Paare oder Singles und Menschen im besten Alter mit aktivem Lebensstil, hier mit der Option auf begleitetes, barrierefreies Wohnen; geplante Bezugsfertigstellung wird im Herbst 2025 erfolgen. Neben kleinen Größen bietet die größte der Dachgeschoss-Wohnungen im Haus 1 mit einer Wohnfläche von rund 116 m² sowie einer Terrasse von über 42 m² eine Luxuswohnung mit Aussicht.

Große Herausforderungen

Wer aus der Stadt wegzieht, träumt in der Regel vom heckenumzäunten, freistehenden Haus. Alternativen zum Einfamilienhaus sprechen in Zeiten von knappen Bodenres­sourcen und teurer Infrastruktur aber immer mehr dafür, der Totalzersiedelung entgegen­zuwirken: Bauen im Verbund, so das Ziel. Nachhaltige Lösungen der Standard. Und durch neue Arbeitsmodelle wie Homeoffice und Co. weitet sich auch der Speck immer weiter aus. Summa summarum bleibt die Lage in der Baubranche damit eine dynamische Achterbahnfahrt.